2024年5月18日第15回不動産承継セミナー　石川欽一先生

石川欽一司法書士による不動産登記の講演が行われ、主に不動産登記の基本と重要性について説明されました。不動産登記とは、不動産の物理的現況と権利関係を公示するためのデータファイルであり、その最大の目的は対抗力を持たせることです。民法第177条に基づき、不動産の取得や権利変動は登記しないと第三者に主張できないと規定されています。不動産登記がないと売却や担保権の設定ができず、経済活動に大きな影響を与えるため、登記の重要性が強調されました。当規模の見方について、物理的なデータが記録される表題部、所有権に関する権利部、そして抵当権など所有権以外の権利に関する権利部の構成が説明されました。

以下youtubeの文字起こしです。

20240518不動産承継セミナー司法書士石川欽一講演 – YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=WRoA_x3MbjI

Transcript:
(00:01) 時になりましたので第2部の石川さんの方 からですね動産の期あれこれという タイトルでお話をしてもらいます石さん よろしくお願いいたします はいじゃえ第2部の方始めます今日皆さん 暑いところ本当にどうもえようこそおいで くださいましたえ私の方はですねえ不動産 登の話でをにえ不動産登記のえ初めの方 からえいろんな不動産登記もありますので そういった話をしようと思って ますあの私は今日進市の方でえ司法書取と 行政諸子をやってます主に日進市と統合長 この2つをメインにしてまして今統合長は あの司法過疎化って言われてて弁護士と 司法書が0人のところですですのでえ割合 統合長からもいろんなえ問い合わせが来て
(01:06) ますえ今え皆さんも聞いてますように相続 登記義務化これがもうスタートしてまして え非常に盛り上がってる司法諸子をやっ てる私石川でござい ますはいえそれではえ進めていきますまず 不動産登記とはという話からやっていき たいと思いますがえ不動産登記とはえ少し 堅苦しくかつ簡潔に言いますと不動産の 物理的 現況それと権利関係これをえ工事するため に作られた当規模というまデータファイル なんですけどねここに記録をすることを 言いますこれ不動産の登記です当期の目的 ですえ目的は土地の種類面積これを教える ためなの か所有者を分からせるものなのかえ不動産 登記の当期模取られた方いらっしゃると
(02:09) 思いますけどもえ不動産の当期部は誰でも 取れますでそこに所有者の名前なんかも 載ってますしえ今ここでえ2つほど出した のもこれもまあ1つの目的ですねですけど え我々が言うには当期の最大の目的という のは対抗力という効果を生じさせるためと いう風に答え ますこれは民法で規定されてまして え177条ということに書いてるんですが 不動産の取得それから権利変動これは登記 をしないと第3者に主張できないという風 に書いてますこれをえ少し具体的に話をし ますと土地が売り出されてましたそしてお じいさんがあこの土地の上に建物を建て たいんでえいいな買いたいなということで 契約所契約を結んで土地がお父さんのもの になりまし
(03:15) たところがえしばらくそのままにしてた ところえ他の方が出てきてえあいい年だね 私も買いたいと言った途端にこの業者が え業者だったえおばあさんにも売り付けて やろうと考えてえ横島な考えを持って売却 をしてしまいましたさてこの場合 えでおばあさんの方は当期申請をして自分 の名義に当規模を変えたですけど先に勝っ たのはおじいさんおばあさんは後から買っ て ますこの場合この土地は誰のものになるか というこういう話なんです ねえ結論から言いますと当期申請をしたお ばあさんのものになります先に登記をした ものの価値これが先ほどの民法の対抗力 っていう話です先に登記をしておかないと
(04:22) え第3者に主張でき ないここでえこの第3者っていう言葉が出 てきてますけどもこれはえ契約当事者及び その放血処刑人って言ってますけどこの 包括証券人っていうのはその売り主買い主 えこれの相続人のことだと思ってください え普通に一般的に第3者え赤の他人この ことを指してますでこの場合にはえ善意 ここで善意悪意っていう言葉が出てきてる んですがこれは法律的なえ呼び方で善意の 場合でなく悪意の場合でも良いとえ善意 っていうのは先ほどのおばあさんが前にお じいさんが買ってたことを知らないこと これを全員悪意はえおじいさんすでに買っ てんだけど自分の方が先に登記するからえ そのことを知ってたでそれを知ってても後 から買って登記した人の方が勝つよという
(05:29) こういう話ですですですので登記をしない と後々え自分の土地だ自分の土地だって 言ってても他の人が二重でえ売買されて 登記されてしまったらその人のものには ならないという恐ろしい話です ねえそれから不動産は投機しないと原則 売れません え時々建物で見とき建物なんていうのも ありますが え基本的には売れない それ から投機をしてないと担保権が設定でき ません抵当権なんかですねえということは ローンが組めないという 話そうなるともう経済が動きませんので 大きな損失になり ますですので え当期は必ずして くださいここから当規模の見方の話をし ます えまず当規模ですけども当規模の作られ方
(06:35) え最初何もない真っさらな建物をイメージ してくださいね新築で家を作ったまず最初 に作られるのが強大 部こうですね強大部って言われるえ物理的 なデータが記録されるところですねえ種類 とか構造とか床面積これがまず作られます で登記場これしかないっていう登記もあり ますその次に作られるのが権利 部まず権利部はえ航空所有権に関する通り ですで所有権は1番最初に所有権の保存 っていうことがされますここでえ所有者が 誰々という風に記録されますこの状態だけ のものも存在しますでこの保存から次にえ 誰かに所有権が移転するとその下に順位 番号が振られて次に所有権が移転したこう
(07:42) いう風に書かれますここが権理部ですの 皇で権利部にはもう1つおくというえ権利 部がありますここは所有権以外の権利に 関するものが記録される代表的なに抵当権 がありますえここにありますね抵当 権当規模はこういう風に表題部から始まっ て権利部所有権に関するところそしてえ それができて初めてつくえ所有権以外の とこです ね低当権なんかがつけられてない当規模は こういう状態のものもたくさんあります これはもう真っさらな綺麗なものですね でえこれが全体がえ書かれてる同規模です ねこれの見られたことがあるかと思います がえちょっとまず表題部ですねえ先ほど 物理的な情報っていう話しましたがえここ の種類これ建物の
(08:50) え表題部ですここに居宅ってありますがえ 通常このえ家だったら居宅って書かれます あと店舗とか共同住宅事務所こういった ものがえ分類されてましてでこれ以外にえ この中ではまらない時にはさらに細かい 分類でえ校舎とかね研究所とか病因とか こういう風なものが記録され ますで次は構造ですえこの建物がどういう 構造なのかっていうのが記載されてます これ今木造スレート武器2階建てて言い ますえスレートというのはま3考までに こういう屋根瓦でえとても軽いタイプの ものですねで通常の重たい河だったらここ が河吹きって書かれて ますそれから今度は土地の場合です土地の 表題部の場合です
(09:54) ね土地の場合はえ大事なのはこの地目から 地目っていうのはこの土地の種類です建物 の敷地になってるのは大体宅地えでここは え21種類ありますけど田んぼとか畑とか ねえいろんなものがあり ますでその横に 地積これで面積が記録されてますでこれは まあの一般的に3.3平米で割ればツ数が 出てきますですえこれは大体これだけのツ 数があるそういう宅地だなっていうことが 分かり ます次にえ今度またちょっとえ切り替わっ て家建物の所有権 のえ当規模の話になりますまずここは所有 権の保存え先ほど言ったようにえ1番最初 に作られるところです所有権がされる
(11:00) ところです ねでその下ここは代表的なのは抵当権と 言ってましたけどもま抵当権もえ非常に 具体的に書かれてますあのどういう抵当権 がこの不動産にはついてるのかでこれを 見ることによって えこの土地なり建物を買いたい人はえ今 どういう借金がついてて田保系がついてる のかいうのがよく分かります ねこれがえ当規模の見方になり ますで 今ここに順位番号というお話をしました これはまあの簡単に言うと順番です単に 順番最初に所有権が作られてえその次に 誰々にえ移転したよてこの順番 ですでえもう1つ順位番号としまし 不って呼びます不1号ってありますねこれ
(12:04) は順位1の番号この所有権移転に対してえ 変更がかかってるこれとこれとはセット ですよっていう表現になりますえここの この名義人ですねこのちの住所が変わった よっていうこれは不になりますあこれあの 個人弁出てますけどこれ私のおじさんです ので特に問題は にしないで くださいあと大事なのがえ受付年月日って いうのがありますえ権利書なんか当期済み 書なんかをチェックする時にはこの受付 年月日と受付番号これでえ照らし上げたり するんですけども例えばえこの付とそれ からこの移転のしてる期があるんですが これは同じ日付で受けはされてるんです けど番号が1つ違いますねこれでその順番 が分かり
(13:06) ますこれがえ当規模場の順位番号これは 大きな番号は首頭機って言いますそから ちっちゃいえこの大きな首頭機にひっつい てる番号を吹き 当期えそしてえこっち側のこれ基本的に ホム局がける番号なんですけどねこれがえ 受付年月日受付番号という風に呼ばれて ますで今順位番号の話をしましたがあの この順位番号は特に抵当権なんかがいくつ かついてる場合には非常にえ大事な番号に なりまして今ここに3つの抵当権がついて ますそれぞれ再見額あります1000万 6601520とでこの場合に この建物あこの不動産が競売で2000万 で売却されたといった場合低当権者 それぞれ低当権者が違う場合ですね
(14:13) え2000万円というお金はまず低当権者 に払われますでその場合に順位番号の早い 方から持ってかれるんですねまず 1000万円この人債権額ですから 1000万円持ってかれた満額回収次2番 目の人 660円貸してましたまだえ1000万 残ってましたから660ま回収できた3番 目の人1520ま貸してましたけどもう 残金は340万円 重要な番号ですので中には順位の変更って いうことをすることがありますえこれ今 抵当権が3つついてるんですけど4番目で 2番3番順位変更ってありますねこれはえ 3番第13番抵当権というのは
(15:22) えこのここの抵当権がこのもう1つ上の2 番より先にきますよというそういう登記に なり ます2番3番順位変更こそっくり入れ替え ますよっていうことですねえそれで新しい 順番はというと先に3番次に2番ですよと いう順位の変更という頭記がかけられる ことがあり ますそうしますとさっきの話で債権回収の 場合にえこの1番の人は特に関係ありませ んから最初に回収できますじゃあ次はと 言うと え順位が変更した通り3番の人が先に持っ てかれるでその後3番えこの2番の人が 持ってかれるとこういうことになります こういう順位の変更という等もえあります ので え参考までにお伝えしまし たさあこっからえちょっと証券の動ます話
(16:29) をしたいと思い ますえ初見の登記は代表的なのは相続です ねえもうそのまんまこの人が亡くなった 日付で相続河野太郎さんていう風に入り ますではこの登記が表してる状況はどう いう状況なのか1つ目相続人が1人しかい ない1人個なの かあるいは子供がいない奥さんだけなのが 次に遺産分割協議をして河野太郎さんが 1人で取得すると決められたの かもしくは遺言で河野太郎に全部相続させ るっていう風に決められたの かというえどういう状況かっていう疑問が ありますこの当規模だけねこれは実は当 規模だけからでは分かりません この 123どのやり方を取ってもこうこの登記
(17:34) になるんですですのでこれはえ1人かどう かも分からんし遺産分割したかどうかも わからないこういうことになり ます共有での相続登記もされてる場合も あります半分ずつこれも同じですえこれ 見る限りではえどの状況になってたのかは 分からない これがえ相続登記のえ最初になり ますじゃまず一旦 え3人の兄弟がいたお父さんかお母さん どちらか先に死んでて残りの親が死んだ 場合法定相続ですね13ずつで投機をし ましたえそしてえ一旦この状態になってる でこの後3人がえちょっと河野太郎さんの 1人のものにしようやっていうことで遺産 分割協議をしたそうするとどういう登記が 入る
(18:38) かその場合にはえ2番不帰1号また不が出 てきますねこの所有権のこの番号に密接に 密着し た登記でえ所有権の構成という目的になり ますでえ回分割をしてえ河野太郎さんの 持ち物になりましたここに何も持ち分書い てないのは100%だよっていう意味です こういう登記になり ますこれはえもし河野次郎河野三郎が相続 放棄をした場合でも同じように構成という ことでえ河野太郎さんに登記が入るって いうやり方 ですでえ今ののえ構成というやり方は従来 は令和5年4月より前はえ実は残え2人の 他の相続人の持ち分が全部移転室っていう 登記でやってたんですねえこれをやると
(19:46) 共同で申請しますし印環証明書も必要です し登録免許税も高いんです1000万の 相続登記は1000万円の土地だったら 40004万円かかるっていうことになり ますところがえ令和5年去年からえ改正が 不動産東京が改正されましてえ厚生登記僕 らに言わせは非常に簡単な登記です何が 簡単か単独でできますえ残りのおさん平さ の関与なしでできますし引間証明書も不要 で不動産1個に次1000円非常に安い ですということにえ今変わってますまこれ はあの司法諸子の側の話ではありますがえ 当期の方もえ大分変わってきてはいると いうことがあります次に依の登記ですえ今 話してたのは相続っていう時今度は依この 登記は遺言書で誰々に依するて書いた時
(20:56) この時には依というえ当規模が作られ ますですが異登記はちょっと注意点があり まし て1つは え相続人全員に対して包括的依これは全員 に対してえ2/えっと1/3ずつであげる とか長南は1/2え次男は1/4もう1 1/4とかねそういう割合で示したような 場合この時はいくら依すると書いてもえ 当期原因としては相続になり ますそれから逆に相続に以外のものに対し て相続させるという異言で書いても当期 原因は依になり ますで えこれもあの改正がありまして相続人に 対してえ依っていう風に有言を書いた場合 今までだったらまた共同で当期申請してた
(22:03) んですけどこれも同じく先ほどのえ令和5 年のえ遺産分割の時の構成と同じく単独 申請がオッケーになった楽になったという ことがあり ますでえ問題はここが大事でして相続人 以外例えば続人以外赤の担任馬とは限いら ないですね子さん子さんにえ土地を依する よという異言が書いた場合この場合はえ 共同申請になります共同申請というのは 当期義務者がいるっていうことです権利者 はえ受ける人で義務者は遺言の執行者か もしくは執行者が遺言に書いてなかった 場合えその他の続人全員が義務者になり ますもし仲の悪い相続人がいてえ自分は なんか取りっぱぐれたようなことを思って
(23:07) た場合に協力してくれないんですねこう なると進みません非常に大変ですで相続人 以外に対し増の場合には登録免許税は相続 だったら4000だったんだけどえ5倍の 2000になり ますでえこの 場合権利所 済書ですねと委証明書委証書が求められる ことになりますのでもし有言で続人以外に え依を考えてるような場合には必ず遺言 執行者というのをどなたか通常は獣医者 上げる方を遺言執行者にすることが多い ですけどえこの方の指定をしておかないと それ以外の相続人を巻き込んでする必要が 出てきますので えトラブルの元になり ます次に古い登記え今あの総闘技義務家 どんどん進んでますけどえ問い合わせが来
(24:15) て当期簿を取ってみたら古い古いおじい ちゃんひおじいちゃんの台のまんまの登記 になってますそういうのの登する時に気を つけないといけないのが家続名の記 ですこれは え昭和22年の5月2日より前にもしえ その当期名義人が亡くなっててそしてその 人が古守だった場合ねえ当規模場で古守 って書かれてますその時には家督相続って いう制度でその人の長男が全ての財産を計 することになります民法そういう風に家督 相続というものが存在してたんですねです のでこの場合にはえ相続人その次の相続人 は長男に対して家督相続として登記をする ことになりますこれが家督相続の登記に なりますけどこの場合にはもう遺産分割 協議は不要えですので
(25:21) あの落を目した方なんかは え自分が家督を相続したから全部さんは わしのもんだて言って言い張ってえ トラブルになることがありますがそういう ことがあった時代の当時ですでえ非相続人 がえ長男以外だった場合には現行の相続等 と同じですけどこういう家督相続なんて いう登記が今でも古い時のえ相続人非相続 人のままだった場合にはトクとしてなさ れる必要が出てきます じゃこの後はあのせっかくお越しいただき ましたので今話題の相続登記の義務化を 少し話しし ます えご存知のようにえ相続統計が義務化され まして違反者には罰金これが4月の1日 今年からスタートして ます義務の内容は相続によって土地建物 これの所有権を取得した人は
(26:29) 知った時から3年以内に相続登記をしない とえ正当な理由がなかった場合には10万 以下の過量が課せられるこういう法律 ですじゃあ正当な理由と は1つは相続人が多数でえ資料の収集とか 把握に時間がかかるような 場合次にその 相続人関係で争いが ある相続動機の義務申請者これが病気だで 最後はま経済的困窮により当期申請費用が 負担できないここでいうのは経済的困窮 ですからお金がもったいなんてもったい ないなんていうのは理由になりませ んそして厄介なのはえさっきも家相続の とこで話ししましたけども過去の相続もい ないもも全て対象になるということ ですこの場合にはえ例えば祖父母のまま
(27:38) だった場合に過去に遡ってえ祖父母の登記 からお父さんお母さんへ登記をするそれ からお父さんお母さんから自分へ投をする こういう風に遡ってやってく必要があり ますえこれが非常に大変な力になるわけ です義務科になったわけですま言で言うと え所有者不明の土地問題です ねでそれが顕著に現れたのが東日本復興 これに際して です所有者がはっきりしない土地が大量に 発生これは国土交通省でえてるあの移転へ の高台移転への事業ですけどもえ土地を 買取ってこっちの高台にみんなを避難させ てここに住宅団地を作ろうとする時 にその土地を全部調べたんですがもう ほとんど 非相続人でえもう相続人を探し続けても 最後までたどり着かないていうのが
(28:45) たくさんあったえこういうことでえもう 所有者そういった場合を所有者不明と言っ て ますで所有者不明のこの原因なんですけど も調査したところ当規模上の全体の2割 あったとで1つは相続闘技がされてい なかったこれが7割弱でもう1つは住所が 古いまんまの住所うんもう合併併合なんて 市長さどんどんやってますからえ当時の 古いまんまでやってて今の所有者に たどり着かなかったこれが3 割相続登記無料と住所変更がしてないのが え1番の原因でし たでよく言われてるのが2016年に調査 した時え所有者不明の大きさこの赤です けどもここが九州全体のほぼ大きさと一緒 ですえちょっと中部県に持ってきてますで これ
(29:50) が当時の計算ではえ来年にはもう日本列島 ここ中部県を中断するだろうとそしてえ その先北海道と同じぐらいになるっていう 風な計算が出てて慌てて国も今回強力にえ 不動産登記の相続義務化を推進してると いうこと ですま他にもその他の理由がありますけど もえ災害が今多いですねえ土砂崩れなんか でこの場合に行政がその土地の所有者今 現在え生存されてる所有者を見つけて土地 の管理指をやりやすくなるこれをやること が求められてますじゃなぜ今まで相続登記 がされてこなかったか1番は義務じゃ なかった任意だったえ役所までもどっちで もいいですよなんていう人がいまし たあとはお金がかかる遺産分割が大変相続 人関係が気迫えこういうことが原因でし
(30:55) た相続登記の流れはまず戸籍を集めますえ これは相続人を確定します探して誰が相続 人かを全部確定するそれから遺産分割協議 をして相続登記申請とこういうえ手順に なり ますで今なら相続登記にはメリットがあり ます税金上のね え令和6年中え本年中に相続時を行った 場合には数字相続 おじいさん亡くなってるお父さん亡くなっ てるほんで自分がいるこういう場合には2 段階にわって相続投票するんですがえこの 最初の登録免許税4はただにしましょうと いうえ制度があり ますもう1つは土地が100万円以下固定 資産者の評価額で100万あの田んぼ畑 なんかはめちゃくちゃ広くても
(31:59) 数1円っていうところがありますこれの 相続の登これが一筆あたり100万以下 だったらたにしましょうこれは非常に 助かり ますというのがありますのでえ是非今の 機会にやった方がいいと思い ますではえここで1つそうはいうものの なかなか話し合いが進まずにえ相続登が できない場合の場合に義務を果たす方法 これをちょっとお伝えをします1つは実は 相続人の1人から全員の相続登記というの はでき ますこれがそうなんですけどねえこれ相続 人 全員でこの登記は降参1人からでき ますこれは保存行為としての相続登記と いって1人の降参から全員の分の登記申請 をするというやり方 ですえ乙兵の関与なしでえこ1人で相続が
(33:05) でき ますただしこれにはデメリットがありまし てえ乙兵は関与してないもんですからこれ 東京すると権利書今は当期識別情報と呼ば れてますけどえこれが乙兵には発行され ない権利書がコ閉鎖は持てないということ これがデメリットです もう1つがえこれは最近できた登記なん ですけど相続人申告の 登記自分が相続人の1人であることを本局 に申告してその登記をしてもらうんですね そうするとその人だけは相続時期の義務を 果たしたことになるので罰金は 守れるでこの時にえ必要な書類は自分が非 相続人 の相続人であることそれだけを証明すれば いい自分の戸籍とお父さんが死んだ戸籍 これさえあればオッケーですあと住民表
(34:11) ですねそうするとこういうえ相続人申告 っていう登記ができましてえ相続開始の 年月日これれからえ誰々の相続人として 申し出があったものということで自分の 名前が登記され ます複数でやることも可能です2人が来て 一緒に申告するわけですねでこの登記は トル免税はただ ですでこれをやることによって罰金は登記 したものには来ませんそれ以外の相続人に は来る可能性があり ますちょっと時間がかかるな3年すぐ経っ ちゃうなって言った場合には申告登記もえ いいかと思いますただこれにもデメリット があってこの登記はとりあえずのえ相続 登記の義務を果たして罰金回避するための 当期ですのでえこの不動産を今後活躍して いくためには必ず本来の投が必要ですから
(35:15) ま2度出と言えば2度手間になりますけど そこはえ注意が必要 ですじゃあちょっとえここで 小計不動産の消KAについてえその小計を 阻害する当期の話を少ししたいと思います もしご自身がえ親からあるいはおじい ちゃんおばあちゃんから引き継いたような 不動産があるんであれば1度当規模を取っ て見てもらうといいかと思いますこういう え阻害するものがついてる不動産は非常に 小計登記ができません例えば古い抵当権 めちゃくちゃ古い抵当権をもう弁済した からそのままでいいやと言って ほったらかししてる状態これがよくあり ますで例えばこれは住宅金融高校ですけど も住宅金融高校は今は住宅金融支援機構 っていう風に変わってますですのでそれが 変わったんが平成19年4月1日なんです
(36:20) ねだからどこでどこの時点で関西したかあ 弁済したかっていうのが問題になってえ え合併する前合併する後でもし弁済したん であれば一旦抵当権の移転が必要になり ます合併でえ旧高校金融機関高校が金融 機関支援機構になってますから所有え抵当 権移転点を入れてやらないといけないこう いうちょっと手間がかかりますですので これは弁済した時にすぐ消すべきだったん ですねそれをもうえそのままにしてたと いう弊害 ですでえま抹消書類が出てきたとだけど 異人場というのが通常金融機関から出され ますねでもその代表者なんてすでに存在し てませんこういう時は非常に大変ですそう すると当時代表者がえその人だったことの 証明が必要になり ますまたえ弁済したかどうかもわからない
(37:26) 会社も知らない自分は全然知らないと相続 した途にねえこういう場合今までは供託金 を払ってえ所有者が単独で消すことがえで できる消すことができたんですがこれも令 和5年からもっと簡単にえ条件を乱したら 供託金なしでま手続きはできるようになっ たというのがありますこれまあの細かい話 なんですけどもう弁済から30年てるとか ねえ法人の解散後30年が経過してるこう いう場合には1人で消すことができるま いずれにせよ え古い古い抵当権はいろんなパターンで 難しいのがありますえそれからこれは今 ちょっとえ関わってる案件だけど抵当現者 が破産してしまってるここにあるえ会社な んですがここがえ破産したまんまの状態で ひっついてると でこの抵当権は昭和55年に設定されてん
(38:33) だ けど会社の当期簿確認すると昭和56年に 破産してんですねしかもえ破産事件はえ 費用不足で廃止されてるっていう状態に なってまして えどうしたもんかなと今悩んでるとこでは ありますまこういう話もありますので当権 はもし今でもつけてて弁済されたらすぐに 抹消してくださいあのUFJの銀行なで どんどん会社名や代表者が変わってます私 も去年もらったやつをつい最近やろうとし たらもう代表者が変わっててえ苦労した ことがあり ますそから え買い戻し特約っっていう登記があります これは一旦売るんだけどえそこに金額を 書いてえそれだけのお金を払うと 買い戻しができる取り戻せますよという 登記なんですねえここを見ると所有権は 高野太郎さん認定してますけど住宅講談が
(39:40) このお金3えこれだけ分これを払ったら 自分が買い戻せますよっていう登記なん ですこんな登記があるとこの物件をもし 買うような人は怖くて買えませんえこの 買い物取得薬っていうは 大体ある一体で開発をしたような時に土地 の分乗をしてその分乗の転売を防ぐとか上 に必ず上物建物を建てることの条件に契約 しますのでそういう契約違反へのあの制約 ヘジになりますそういうことをやってる人 は買い戻しされてしまうということが多く あるそうですこれもこんなのがあると消す のが大変だしえ住宅公団ももう古いやつだ ともう合併統合でどんどん変わってい ますで買い戻し特約もこれもまえ消せる ようになったんですけど
(40:45) も契約の日から10年を経過しているこの 場合にはえ消すことができますこういうの もあります ねから期担保という担保権がついてること もありますこれは扱いは系統権と同じよう な扱いなんですえ当期の原因が大仏弁済 予約なんてなるとえここですね大仏弁済 予約この人がお金を払えなければこの土地 を不動産をもらうよっっていう仏のする 登記なんですこういうのがえあります え弁済できない時には不動産で弁済をする ということですねこういうことがあり ますで仮も抹消方法もいくつかあります けどもまそれにしてもえ手間暇がかかると いうことになりますえ最後にあの相続登記 の事務から私が1番気をつけていることを
(41:51) ちょっとお話をします え当規模の住所の問題ということで当規模 古い当規模を取った時にその人の非相続人 の住所とあ最後の住所ですね亡くなった時 の最後の住所当規模の住所この不一致が あるありますこれは同一性の証明と言って えその非相続人が間違いなくえその土地を 持っていたていうことの証明になりますで 通常は住民法の上表などでえ証明するん ですけどもあのちょっと前までは5年経過 したら役所は住民表捨ててましたのでえ今 は150年保存するんですけどねえこう いう時に必要なのが住民員票は捨てました よとかこういう書類を引ける必要があり ますでえこういうのもえ取れない場合には どうするかと言うと本石地に住所がないか とか当期済書に住所が記載されてないかあ
(42:57) は続人全員からの上信書えそこに誰も住ん でないことの証明書とか納税証明書こう いうものが必要になります年のためにです が令和8年4月から住所変更の登記も義務 化されますの でこれは2年以内にえ住所変更しないと 5万円以下の過量が貸されますえまた出て きますので2年後にえ住所変更も住所 変わったら必ずやるようにして くださいえ相続登記が今スタートしてます という合わせがたくさんありますのでもし そういったことでお困りの方がありまし たら是非当NPOまでご相談ください私の 講演以上になりますどうもありがとう ございまし [拍手] たはい石川さんありがとうございます えっと 50年ぐらい前に勉強しちゃえ不動産の
(44:01) 規模の見方コクラはいつくなとかね 懐かしいけど森沢さんでねなかなか ちょっと頭の中ら正できてませんけどね 喋りつかるねかもしれんけどね皆さんなん か質問ありますか時期に関して全般的に です が特になければこれでじゃあ ありがとうございましたはいありがとう ございます [拍手]