2024年10月8日 / 最終更新日時 : 2024年10月8日 okumura1964 セミナービデオ

2024年8月17日第16回不動産承継セミナー　竹本弘司先生

20240817水野圭爾先生講演 – YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=k_b92XGR1d4

Transcript:
(00:01) ありがとうございます日を迎いましてえ62歳になりました申しますよろしくお願いしますパリオリンピックといえば私大学までラグビやったんですけど何人ラグリーが開会式の前に終わってしまったっていう開会式の時にもう帰国してたていうねかわいそうな7000ラブリの全敗でしたねえがえあれは何だったんだろうっていう開会式ぐらい出さしてあげたらいいのにと思いましたのがパリオリンピックの思い出で見た競技はブレイキンとスケボとからサーフィンだけですはい今日の内容が、結局用税ってどうなったのということでもうそうですね23年前からこのこれ今日今年まだ最近の週間ダイヤ
(01:12) モドなんですが未だに盛り上がってますが 3年ぐらい前から東洋経済と週刊ダイヤモンドが順番庫でえ色々煽ってましたえ与が増税が変わるからえなくなるだなんだろかんだろってえ煽って煽ってすごく売上を伸ばしたと思うんですが結局じゃあどうなったのっていうところを今日お話をさせていただきますでちょっと早口なのはですね今日この内容が8月1日に創造学会というところで喋ったんですがその時に85分で喋った内容を今日40分に喋るということで倍速で喋りますんで、嘘です・・カットしながら行きますのでよろしくお願いしますということでこれカットですはいプロフィールカットはいえ売らないでしょえ増税の改正の背景ということでここに書いてあるのは財務省が言っている今回の増税の改正の背景でえ私がこれを言っているわけではないんですがとりあえずあの相続税っていうのは累進課税で財産が多くなればなるほど税が高くなっていくて
(02:30) いういうことですなの、だったら事前に増いうしてしまえば相続税が足らなくていいじゃんということを皆さん思われると思うのでえ財務省さんは増用税はもっと高い税別にしてもっと高い税理にして相続税回避を防ごうとしているその結果あのこの相続税がかららない方や相続税がかかる方であってもその多くの方っていうのはあのあんまり資産も思っていない方々のことを言ってるんですがこの人たちは相続税よりも増税の方が税理高いからあんまり増いうしたくないねっていうことで弱年層への点え資移転が進みにくくなっていますていうことを財務省はおっしゃってますもう1つ他方相続財産の多い僕一部の方あの超不裕層の方方ですねこの方々は続税の税率用税の税率両方とも最高税率 55で一緒なので相続税の税理よりも増量税の税率のが低いだから低くなるように分割して税率を
(03:45) 低い増よ税の税率を取ろうっていうことでえ分割するもんだからやはりなかなか増よが進まないということを自分で種を巻いておいてえそれでありながらがぼやいているっていうのが用罪あの財務省なんですねだったら税理の構造変えたらいいだけじゃんと僕ら思うんですがえそれは課税の光平というかあの資産の再配分ができないからということでで結局何をよくわからない私もよくわからないんですが皆さんもご覧くださいあの生前所でも相続でもニに即した資産点早い話がこれは何を言ってるかというとここは分かるんですががあの今財産を持っているのはもう70歳以上の高齢者の方々その方々は財産をしっかりもうお持ちですがもう 50代も危ないですね40代以下の方々は本当に財産はないでも70代以上の方々は財産持ってるけどももう使う力が
(04:56) ないということでそれじゃ経済が活性化しないじゃないかとだから若年層にえ高齢者の財産を移転をしたいっていうのが国の名題なんですねなのでそれがそれをニーズに即した資産委点と言うんですがニーズっていうのは使いたい若年層と使う力がない高齢者とそういう話なんですけどもえでそれを国から先が何とかよくわかんないですけど相続増量にかかる税負担を一定していくために資産移転の時期の選択により中立的な税制を構築していく必要がありますってよくわからないです税理の私もよくわから何言ってるのか日本語力が悪いのかですがそういうことを目指しているっていうのが今回の税制改正でございますはいでえちょっと順番に行きますがえ先ほどのねあまり財産がない方々の例ですあの500万で続人が1人これ相続に1人ってしたのは増いうとの代表をしたくなしやすくするためです5100万円相続の
(06:08) 場合はえこれ相続税の基礎工場なんですが 15%の税理になりますそれを一発増いうにしたら55に前立になっちゃいます 15%の税まで落とそうと思うと10回に分ければ15%で受けるとと10回もかかっちゃうということは国が目指しているえ早急な資産移転ができない結果になっている逆にこれ長付輸送ねえ続財産7億 3600万円の場合も55ですもちろん高いです16回ぐらいに分けたら50%の差があるよと税率がと得するよだからじゃあもうバラバラに 16年がかり20年がかりで長府輸送の方はやっていけば税金は特をするそうすると
(07:17) 国が目指している早急な資産の移転っていうのは程遠い話になってしまうこれが現状なのでそれを打開するために今年の1月1日から税が変わりましたえこれがあのどういう構造になってるかというとこれが上が相続税なんですが 1000万円以下から6円長まででこう税率がこう変わっていきますよそれに対して増用税は200万からスタートしてもう 4500万円越したら最高税率なんでま明らかに増税の税の方が基本的に高いとただこの辺りの方はどっちで一緒っていうそういう構造になってるということをま先ほどの計算式のこのパーセンの基礎はこれの話ですこの辺の話ですはいでまこれはそれを図解したらこうなったという話ですねまとしましょうかはいえお手元にレジメが2枚私の方でえありますがこれは今日のここのえスクリーンの
(08:32) 方に全部出てきますがこの2枚をお持ち帰りいただければ改正の内容はほぼ分かるということになってますんであとはこっちは聞き流してくださいえまず増用税の課税方式には2つ種類がありますていうことを抑えたいと思います1つが歴年課税方式と言ってえまこれ皆さんがよくね年間 110万円までは税金かかりませんよね 110万円したら増税かかるんですよねってよくご質問受けるんですがそれが歴年課税方式の増用税の計算のことを言ってます110万円が基礎控除でそれを越したら越した分に対して先ほどのこの税率がこれは110万円を越した分が恒例です基礎控除ごとにことは110万円を越したのがなったらこの税率になりますよっていうそういうことですそういう方式歴年課税方式と言いますこれが1つえちょっと2つに分かれてるのはあの与は
(09:45) 誰から誰にあろうとそれは自由ですからえ一般的にはこちらの税理なんですがじいちゃんばあちゃんから子供孫増 VOICEする場合にはちょっとお安くなってます見ていただくとちょっとお安めにねあの一般だったら3000万円長が 55パなののが4500万じゃないと 55万にならないのとかそういう風にちょっとお得になってるっていうのはこれはじいちゃんばあちゃんから子供孫へ積極的に増いうをして欲しいのでちょっとサービスをしましたっていうそれが増税の構造になってますこれも歴年課税公式の場合の税率ですはいえこの歴年課税方式というこれこの言葉ちょっと頭入れといてくださいそれに対して相続時生産課税方式というもう1つの増用税の計算の方法がありましてこれは使える方が限定をされておりますえ原則原則というのはあの住宅取得式の場合には
(10:58) この60歳以上の縛りがないんですがそれ以外の与の場合には60歳以上の直系存続じちゃばちゃん東ちゃん会社から18歳以上の子供山号ま成人ですよね18歳で成人するんでえ成人している子供山ま自分で勝手に使える子供山越増する場合にはとりあえずとりあえずですが2500万円まで例えばこの累計っていうのは今年1000枚やりました来年も 1000枚やりました再来年も1000枚やりましたっていうと今年 1000万だったら今年1000万の増よをこの関係でやった場合には税金0 です来年1000万やりましたとトータル 2000万2500万円に足していないので来年も増税0です次の年1000万やると3000万トータルなりますから 2500万円を超えるので超えた
(12:10) 500万円部分に対して1立20%で課税をしますていうと2500万円までは無税で増よができるのでらお得ですよねっていうことで飛びつきたくなるのですがええ税理市は今まであんまり進めてなかったですなぜかっていうと相続時生産課税ということでここで行った増よは全部相続税の計算の時に足し算しちゃいます先ほどの歴年課税っていうのはまだちょっとさっき説明してなかったんですが昨年の12月31日まではね昨年の12月31日までは過去3年登って相続税の計算に加算しますよそれより前のものはもう相続税の計算とは無縁にします関係ないですそれに対してこちらの方式は5年前だのが10年前だろうが20年前だろうが全部相続税の計算に足し算をします
(13:22) よだから増与税は2500万円までとりあえずかからないですが最終的に続税で持ってちゃいますって言い方するといけのかなまあ税金を支払うことになってしまうていう計算方式なので我々税理士はあのとりあえず増をしようとしているじいちゃんばあちゃんとちゃんかちゃんの財産を見て続税書かれそうもないねっていう人だったらあどうぞどうぞやってちょうだい相続税がかかりそうな人の場合には特化損かよく考えましょうねっていうシュミレーションをしてえ判断をしていただいてましたなので我々がこの方式を採用することをブレーキをかけていた面はあるかなと思いますえ計算式はあこれこれ今年の改正なんでちょっと置いときますがえ財産増を受けた財産の合計から特別控除これは累積で2500万先ほど説明した
(14:36) もんですねえで飛び出した部分に対して 20%っていうのがこの相続時生産課税方式の計算の仕方になりますえではまこれが先ほど説明したので増者与した人がじちゃんばあちゃんとちゃんかちゃんがなくなったら財産の価格に全部加算をして相続税を計算し直すよとでこの方式を増いうの時に使う場合には必ず税務所への届け出が必要になります税務書に届け出をしていなかったらそれは歴年課税の増をしたっていう風に税務所は見なして 11万円を飛び出した部分110万円を越した部分は全部増税のにしてしまうなのでこれこの方式を使う場合には税務省の届け出が必要ですなおかつ1度この方式を選択してしまったらその後の年の増よはその親子間からえ
(15:47) 親から孫の間の増よは全てこの制度に基づいた増いうで歴年課税1年あたり 110万円まではかかりませんねっていう先ほどの歴年課税方式にはもう戻れないていうそういう面があるのでよく考えて選んでくださいねこの方式はという方に我々はアドバイスしてましたはいでようやっとここまでがえ増用税のおま基礎的なお話仕組みですねこっからが改正なんですが改正前は先ほどこれまず歴年課税 110万円まではかかりませんよねっていう改正前はえ3年以内ここで相続が発生したらその前3年間を遡って相続財産と合算して税の計算をしますそれよりも前3年よりも前の分はもう
(17:05) 相続税の計算とは関係させませんというのが改正前でしたこれがどう変わったかっていうと3年が7年になりました7年相続から相続発生から7年遡って相続税の計算に合算しますという風に今回変わりましたっていうことはまよくなんでこの3年加算してた加算するかっていうとこれはあの国側が例えばちょっと重い病気にねそのかかったでもう長く持たないかもしれないでも財産持ってるから早速税がかかりそうだぞとじゃあもう与で続財産どんどんどんどん減らしていけとね子供へも孫へもうんその妻へもどんどんどんどんへもやっちゃえとでとにかく相続税減らそうよっっていう駆け込み増よこれを防ぐためにいやいや
(18:16) あの直前3年は相続税の計算に入れちゃいますから駆け込みやっても無駄ですよっていう意図で生前沿を加算3年だったんですがじゃあ4年長きしたら1年間は得しちゃいますよね5年長生したら2年間は対象になっちゃうからいいですよねということで駆け込み増よが止まないなので7年だったらもうえやると病気した長く生きられそうもない 7 年もう間に合わんなら駆け込み増っていう国側の意図じゃないのかなっていう風に思うんですが僕は勝手にねこれは試金ですけど7年伸ばしたのでもう駆け込み増員無駄だろうということでえ遡って7年増よ税の計算に加算をしてしまうこの歴年課税方式で年間110万円まではかかりません
(19:27) よねっていう方式でも過去37年3年だったのが7年になっちゃいましたまこんな感じですね上が改正前で下が改正後4年伸びちゃいましたっていうでここにちょっとあの緩和措置が載ってるんですがこれは後で説明します次があこれですねこれがあの説明するんですが今まではここだけが相続税に加算してたのがここまでここまで全部加算になりましたただ今回4年伸びたのでちょっと緩和措置として4年間トータルで100万円までは相続税の計算に足さなくてもいいですよていうサービスを国がしてくださいましたとはいえ4年間トタルで100万ですからねこれ全部足して100万だけ加算しなくてもいいですよっていうことで大したサービスじゃないですよね緩措置って言い
(20:37) ながら大になっていねえんじゃないかとまこれは意図があると思うんですがはいま完全なの課税強化です歴年課税方式の増いうに関してはもう課税の強化ま簡単な言い方そと増勢ですはいええで今あの7年今年の1月1日から7年間に伸びましたよ昨年の12月31日までは3 年間しか遡りませんが今年の1月1日から 4 年間伸びて7年間遡りますよって言うとじゃあ今年の1月1日に亡くなった人は7 年でその1日前に亡くなった人は3年でちょっと差がありすぎやせんということでま効果が訴求しちゃいますからねええ増税の効果が訴求しちゃうのでそれはさすがに法制同上まずいということで実際には令和6年今年ですよね7年8年来年再来
(21:50) 年までは実際には3年しか加算はしませんそうしないと変な話今年年を越しそうだ人は早めに死んでると閉めてしまいみたいなそういうことにそういうモラルのないことになっちゃうじゃないですか税金得しようと思ったらそういうことがないようにあの向こう3年はえ戦前増加は3年だけですよそっから先はあのだんだんだんだん伸びてって最終的にその後4年を経った4 年経った令和13年の1月1日以降は7年だからこうもうこの間え令和9年の1月1 だったら3年と1日ですけどえ令和9年の 12月31日だと4年になりますよね翌年だたら5年になりますよねっていう形で7 年まで伸びてこっから先はもう単純に7年とだこういう風に徐々に伸びていきますで
(23:00) 今年来年再来年は生前増加算は3年なのでまだ駆け込み大丈夫ですからやるなら今ですあとちょっと今日も第 2入ってませんが孫は関係ないですから孫が相続人の場合はまあ対象になっちゃいますけども子供がちゃんとまだ生きててその次の台孫の場合はそもそも孫続にならないのでこのするとかいう話はありませんので孫の与はあの昨年までと変わってませんただこれも将来的に変わる可能性はありますとりあえず今は変わってませんこういうま川装置じゃないんですけどもこれは法制度上こうしないとモラルのないが出てきますからじゃあもう早く閉めろみたいなはい次が続位生産課税方式と言いまして税務所に届けを出してえ2500万円までは増用税がかからないっていうその方式を使った増用税の計算方式これはこの年
(24:13) に選択をしたらそれまでは歴年課税でえこれがもう3年を越していれば創造税とは一切関係ないここで1回一旦選択をしてしまったらその後はずっと全部相続財産に入りますよ全部加算しますよという方式でした2500万円までも越した分も含めてそうなってました改正前それがあまり絵変わってませんよねあんまり絵変わってないんですがえここで選択をしましたその前は歴年だからもう関係ありませんこっからあは全部続生産課税の対象なので続財産に足しますよですがよく見てここにピンクの部分があるのが見えますでしょうかあのレジメ見ていただくとえ令和5年の税制改正のポイントっていうこっちですねこっちを見ていただくと
(25:25) こっちのえ多色釣りの方いただくとえ改正後の左側下に赤じゃなくてピンクの部分がありますがこれが今回の税制改正で新たにできた今までなかったんですが相続時生産課税方式で増量税を計算する場合になんと 110万円までは基礎控除課税しませんていう歴年課税と同じような110万円までは課税しませんっていうなので会は申告を税務所にしなきゃいけないですこの方式を使って相続時生産課税方式を使って今後の増よ税のま申告をしますっていう1度はやわなきゃいけないんですが2年目以降に110万円以下の増よしかしてなかったらもう申告いらない基礎向上以下だからこしたらその時は申告をしてくれるというのが1つともう1つはこの格好書きなんですがこの110万円までの部分
(26:37) はなんと相続財産相続税の計算に入れなくていいですっていうそういうこれが 1番今回の改正のメインですここに穴開けちゃったんですよ相続財産に足さなくてもいい増よを作ってしまいました歴年課税の方はそういうのはありません相続時生産課税の方にだけ穴を開けました歴年課税の方は先ほど説明したねあの4年前5年前6年前7年前のトータルで100万円っていうあのしょぼい話書いてませんがこっちは1年 110万という穴を開けましたはいえ改正前と改正後でえ色がついてる部分は変わりませんがここのここですねこのピンク色の部分ここの部分が得になっちゃいましたっていう結局どうなったのたらこうなりました
(27:53) 歴年課税の方はえ歴年課税の方は 3年加算が7年加算という風に伸びたことによって増税方向へ相続時生産課税の方は年数はまあ関係ないですからここに1年あたり110万円っていう穴を開けたという減税方向へっていう改正をする結露になったようでございますまだしなりますねはいはいここまでが改正のお話しでございますえまこれは先ほどの基礎工事ができましたよっていうね110万円の訴除ができましたっていうお話ですまこれはあのイメージこれも財務省が作ってるイメージです済ですえ皆さんのとにはあないねはいこれもあの察しについてましたがまこれ分かりにくいので飛ばしますでここから先は全て私の個人的見解ですの
(29:05) でえ国はそんなこと言ってませんし信じる信じないは正しいか正しくないかは皆さんのご判断なんですがまず歴年課税方式これが3年から7年に伸びちゃいましたでしかも伸びた分全体で100万円しか穴が空いてないで風大場かられるのが 100万円しかないていうことは増税ですよね得しませんよね減るんじゃないですかこの制度使う人がっていうこれは私の個人的な見解逆にこっちは1年あたり110万円の基礎控除っていうのが新たに設けられたでその部分は相続税の計算には取り込まれなてことは増税も書かなきゃ相続税もかかんないいっていうそういう増部分が新たに設けられたてことはこっちは利用する人が増えるんではないかと増しようかなって思ってる人の中ではこっちは増えるんじゃないのかなっていう歴年課税は増えることはない
(30:19) でしょうこっちは増える可能性があるのかなとまてことはこれは国がとしてやてるんじゃないのかなと思うんですけどねはいあのでこれもまたあのこれが税率の悪い癖なんですけど1年間110万円が相続税からも増税からもね対象がになるんでしょだったら一発2500万でも2回に分けたら110万が2回使えて3回に分けたら 3回使えて500万ずつ2500万をね5 回に分けたら550万が対象がになるじゃんっていうそういうやしいことを考えるんですね我々はねじゃあないのでこれは国の意図としていかがなもんかと早急に財産を高齢者から弱年層に移そうとしてるのにあの税理士がいらんアドバイスをして結局伸びちゃうんじゃないのっていうこれは個人的見解ですがなちゃになのかなで税務調査こちらはそもそも増年なんですねで今までは生前増用加算3年でしたでここには
(31:34) 書きませんでしたがそもそも増よってどうやったら把握できるの土地を増したらそれは当期で分かりますよねで預金から預金動かしたらこれは時々アクシデントでバレちゃうってのがありますよねアクシデントでなければそんなパトロールしてるわけじゃないですからね税務所は分かんないですよねまして現金から現金の増いうなんて把握のしようがないですよね昔里山向をという方がお母様から12億 6000万お金をもらったんですが全く把握できてませんでしたよね12億 6000万でも把握できないんですよ我々ごの増よなんてパトロールしてるわけじゃないからわかんないですが先生増加さんが7人伸びたんでえちょっと税務調査が強化されて将来の相続税に結びつけるか今増用税で払っとくかどっちにしますみたいなことになっていくのかなっていうこれも個人的見解ですがはい逆に相続生産課税は先ほど
(32:48) 申し上げたようにこれができて基礎控除ができて相続税も増税もかからない部分ができたので増えるんじゃないかなという風に思うんですがただ最初にお話したようにこの制度使うためには1度必ず税務所にこの制度を使う増よを増全申告をしますよっていうことを届けなきゃいけないてことはった見方をすると私財産持ってますっていうことを税務所に自ら申し出るようなもんじゃないもえあなた続に生産課税制度使うんだマークしようみたいなねそういうことになるんじゃないのかなで先ほどの財務省のえ税制改正のポイントのえ改正の背景にはそんなことは当然書いてませんあの高齢者から若年へのえ与の促進っと
(33:57) いうことしか書いてませでしたがこういう意図があるんじゃないのかなっていう風にまなかという風に勝手に思ってます私は勝手に思ってますけどえあの同感してくれるうちのお客様が非常に多くてえそうだよな財務省がただで現前そうるわけねえよなとねあんまりいいお客さんじゃないですねうちのお客さんね本当疑い深いんでえ税理が互い深いもんだからあのこういうことになるんちゃうかなっていうことを私は今回の改正で思いましたただ税の計算中は確かにこっちの方式特になります使うか使わないかは皆さんご判断してくださいあこれ最後はあのそもそも相続税これ全然今日の話と違いますがそもそも相続税っていつ始まったのっていうのがメイン38年から始まりました日郎戦争も先調達かだったかなで課税の方式が遺産課税方式からこれに
(35:08) 戦後変わりましたこの方式は加徳相続だと計算がしやすい方式でこの方式はえ現民法えあの今の民法の法定続分だと計算しやすい方式でで行はこれなんですね法定相続分課税方式と言いますねえ仮に法定相続分で相続税ねさの相続をしたとしたら配布者が 1/2子供が残りの1/2を当分したらいくらの税金になりますかっていうので一旦トータルの税金を税務所把握をしてそれを誰がいくら負担するかはご自に皆さんでどうぞとたくさんもらった人はたくさん払えばいいし少ししかもらってない人は少し払えばいいしもし払わないやが出てきたら誰かが代わりに払えとそういう方式になりましたっていうこれ今番前所としてはやりやすい方式なんですがただ令和5年の税制改正大綱の中でこれ
(36:19) についても見直しをした方がいいんじゃないのっていうことがあったので将来的にはここが変更になっていく可能性があってそれが先ほどの相続時生産課税方式あれは増よを相続税と全部合算するので一体課税になるから相続やっても増いうやってもどっちでも同じ結果になるから尊徳ないよねっていうなのでだから今回続生産課税方式の方に穴を分けてそっち誘導しているんじゃないかなっていうのはその基礎はここにあるのかなっていう風にこれも私の試験でございますが勝手にそういう風に思いましたはいということで一通りめちゃめちゃはって話をしましたんで10分余りましたがえもし全然わかんねえよっていうことがあればご質問をえご質問がなければ高本さんの方にこの10分譲りますはいもしご質問があればどうぞあはい
(37:34) どうぞあいやこの今出てる遺産取得課税方式ってのははい分け方で税金が変るってやつですかそうですそうですあはい分け方で変わるこれはもう相続財産がいくらだったら税金はいくらな決まるで大体その当時は家族続ですからえ長男が1人想像するんでえいくらの相続財産だったらいくらの税金になるよって決めとけばうん負担すな長なんだてそれで全然問題がなかったこれはもう本当に戦後ですよねええ誰が取得したらいくらになるんだっていうそういう計算の方式でもそうするとそれが決まらないと国としてはトータルの税金がわかんないので国がストレスを抱いてじゃあもう法定相続分で取得したもんと一旦みなしてえ税金の計算を先にしろそれを誰がいくら負担するのかはあんた方が勝手に決めろとそういう風に昭和33年から変わりました
(38:43) もう国の都合が1番いいですこれがはいそういう方式ですはいこれちなみはいもう1回ちみたんですけど日本はい多分世界中いろんなやり方があるとは思うんですけどこう日本のやり方ってのは割とスタンダード世界的に見てスタンダードなんですよあんまりスタンダードじゃないと思いますどれが多いですあのこれが多いですああはいもっと言うとそもそも相続税がない国に一杯ありますからあの相続税があったら貴族なんてやってきませんからねうんえでアメリカは趣によって違うので何とも言えませんが連邦続税って確か10億ぐらい日本に直して10億円ぐらいの続財産ないと続税かかりませんからでしかも共和党政権になるとそれが停止になったりしてねそもそも早速税停止とかっていうえブッシュジュニアの時にはそうでした続税なくなっちゃいましたえオバマになって
(39:54) 復活しました政権によってももうどうでも嫌ないすかっていうそもそも日本だって戦費調達ですからねはいあの今は違いますよあのえ財産所属の再配布金持ちから我々貧しい者たちへえ財産を移転させようていう建前になってますはい他にご質問があればはいどうぞす続生産課税制度って1回選ぶと戻れないじゃないですか戻れませんでそれってじゃ続時生産課税制度の解約は今後しないんだろうなと思っていてずっと私は把握したんですけど今の水先生の流れだとそっち側に寄ってくよって話ですねだからその流れを今作ってるから戻るわけもないよねていうイメージで聞いたんですけどそれでいいでしょこれは将来10年20年先は分かりませんがま10年先は変わらないと思いますっていうのは先ほども言ったようにもう相続相続税でも増よ税でもえ税負担が
(41:07) 変わらないように仕込んだのでえそれによって増よをうん促進させようとで国としても取りたぐれがないようにしようという流れを作りましたそのために1年間 110万というあの穴も開けましたええもうあれも完全に誘導作ですなのでおそらく 10年は全然大丈夫20年ぐらいは変わらないんじゃないのかなと思いますで今ご説明したえあれ聞えちゃったうんあちょっと触ってないんだけどええええええええ戻しましょうかはいはいえっとこれだえこれですねはい
(42:19) あの一番最後1番最かえっとごめんなさいこれですねこの相続税の課税方式を含む相続税所用税のあり方これに1番ガッチしてるのがえこの方式じゃないのかな相続時生産課税方式じゃないのかなていう風に私も思いますあのどっち行ったって尊徳しないよっていうそのじちゃんばちゃんから父ちゃんかちゃんからその子供孫っていうその相続関係のある中ではなのでここに関しては親子感直系尊属か直系卑属の間ではおそらくこのやり方で今後行くんじゃないのかなていう風に私は判断しています心配なのは孫今回改正の対象にならなかった孫がですねえ手付けてないのでこれは変わる可能性が
(43:33) ありますえ今年変わる今年じゃない来年変わるとかそういうことはないとは思いますがえ3年内ぐらいにそういう議論が上がる可能性があります根拠は令和5年の税制改正でこの増税のえ改正え歴年課税と続時生産課税これを変えた時に孫どうするのっていう議論は出てきてとりあえず保留っていう結論だったのであの所場には上がってます基本的に親から子え祖父母から孫に関しては歴年課税の方は変わる総からは変わるかもしれませんその他の増よま垂直の増よは相続時生産課税でしばらくは行くと思いますというお答えでいいでしょうかはいありがとうござありがとうございましたえということで
(44:46) そろそろ時間になりましたはいこれで終了させていただきてよろしいでしょうかはいすいませんありがとうございましたごましたあ

20240817竹本弘司 – YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=hK749GBEhuk

Transcript:
(00:00) はい。皆さんこんにちは。こんにち竹本です。

はいあの寺本さんも水野さんもオリンピックの話をしたので私もちょっといいですかね。

あの学生時私ハンドボールやってたのでぱり実は男子何年かぶりにパラオリンピック出たんですよところが 5000もう一生もできなかった5000 全敗でテレビなんか全く放映しないし新聞にちょろっとスポーツランに5000前輩監督会員とかやってそれだけのニュースしかなくてもうがっかりでもうさすがにあの応援はしてたんですけど全くテレビ出てないからで1番まこれ名古屋の会社が強いんだよね大同政うん反動そうだねありがとうその選手が出た覚えてないそれ応援してたのはねてちゃんねあの卓球平みゆちゃんうんが頑張ってたけどシングルで30でやられちゃったよね
(01:07) うんやったひなちゃんはすごいねこうくわってやって決めてたねごめんねドメル取って体悪するよそうそうでも3年4年後に頑張ると言っとったじゃんうんで大丈夫かなと思って今 27歳あじゃ24だな確かなはいま私も応援はしてたんですが残念なあジャンルもあるしよく頑張ったっていうとこもあるのでえ今日実あどに話ばっかしちゃっていいですか朝テニスをやってきました一応元気だて言われてますけどあの今 72だから10年違うんだなま今日一生懸命喋りますのであの聞いてくださいえっとですね行きますこれ前かどこれだえっとまずま自己紹介兼ねて喋りますがあの不動産の鑑定を始めたのがですね昭和の50年4月なんですよでこれ見ると
(02:15) 分かるんですが不動産鑑定士の登録が昭和 54年で昭和50年の4月に鑑定の仕事を始めて当時はですね今と違って1次試験2次試験次試験とあるんですねで1時試験は大学を出てれば免除されて2日試験は民法経済学会計学不動産に関する行政法ま建築基準法とか都市計画法とかあと不動産官邸理論という5科目を 1度に受けて合格したのは52年なんですねで53年に3試験があってまそれも一発で受かったので54年の4月に登録をできましたでかれこれ半世紀なんですよ年を取ったなと思いました反世紀にわって今昭和50年っていうのはね1975年今何年か分かります2025年の前だから約50年なんですよようやってきたなと
(03:21) 思って秋もせずに本当にそう思ってますで今日はですね実はあのタイトルにあったようにこの足の料って一体何のことっていう風にタイトル名書きましたそれはですねあのなんでこういうタイトルにしたかていうと私あのごめんなさいえっと前も喋ったことあるんですが裁判所の民店員やっていて実はこれ70で終わりなんですがまだ続行中ですじ73になるんですけどもたまたまちょっと愛が良くて仕事しっかりやるから更新してくれって言われて頼まれてオって言ったらもう1期やってくれって言われてあと2年やることになってま今頑張ってますがこの調定のですね事件の中に立ちのけよっていう問題が結構出てくるんですよそしてあの裁判所の民事裁判の鑑定人もやってるんですがそこでも結構家賃の増額
(04:29) 家増額嫌なら出てけ立ち退きていう感じでですねミニ裁判の鑑定でもですねよくえこういう立ち退き量の評価をさせられることが多いんですねで色々と材料は持ってますのであの時間がある限り実際に扱った事案についても喋りたいと思ってます今日は立ちのき病のお話ですえところがですね立ちのきっていうのはですね2つ不動産の立ち退きていうのは2つあるんですよまず土地土地に関しては着地をしていて地主がいると借地人がですね建物を渡してあ建物を集居して土地を明け渡すという立ち退きがあります今日はそんな話ではなくて建物これ勉強会で言われたんですが建物からの立ち退きつまり社屋彼の貸主である大家さんと借家人である賃借人との間の
(05:35) 駆け引きなんですが社屋の立ち退きに限定してのお話です社屋の立ち退き借地の立ちのきっていうことは今日はやめますまた機会があればあの借地権の問題が関わってきますのでお話してもいいんですが今日は社屋の立ち退きに関しての限定書のお話になりますえそこでですねまずえサブタイトルに書きましたが大家さんが賃借人に立ちの距離を払うケースが出てくるんですがそれはどのような状況の時なのでしょうかということで書きましたがまず考えられるのはですねこの123なんですよ1つとして矢の都合を勝手にですね明け渡しを迫られて立ちの立ちの支払を受けるがまず1つこれ1番多いケースですねで2番目にはあの借りてる方地借人がですねその住んでる貸や借りてる貸よりその基地をですね
(06:44) 買いたい時に減額をお願いするケースがあるんですねこういう観点もやったことあります3番目公共用地の取得に伴って企業者から損失保障を受ける時に立ちのきな問題が出てきます企業者っていうのは国とか県とかま道路を築造するとかですね公用を作るとかっていう場合に公共用地を必要としますね地検者から買ったりしますのでそこの地検者の持ってる都市建物の中に賃借人がいる場合は借家人の保証があるんですよそういう書を受ける時に足っていう問題が出てきますところがですねえちょっと書いておきましたがえ一番多いのは矢主の都合による建物の明け渡し正規が一番多いんですがこの場合はですね契約機関の満了に伴っ
(07:52) て更新しない大家が更新を拒絶してですね賃貸者契約を終了させるが多いんですけども契約の終了には以下の2つの要求を満たす必要がありますと1つは矢は6ヶ月前に予告することこれは住宅であろうが店舗であろうが事務所であろうがこれは犬さんそうですよね6ヶ月前でえですよねそうですねで先ちょっとちらっと聞いたんですけどあまり契約書には市販の契約書には書いてないっていうことを聞いたんですがそのこと書には書いてないかヤからはいつまでに予告しないかとか要する賃借人は何回様やった住宅の場合ま色々ですけど決め事ですで自由に決めればいいと思ますけど1ヶ月とかそういうケースが多いです多いですねええなるほど
(08:58) はい多分えあと2つ目正当自由があること6ヶ月前に矢が出てってくださいよていうことに予告することそして生徒自由があることが絶対予見今日弁護士のえどたちゃった帰っちゃったなんたることだこれで多分良かったと思うけどねこい確認をしてこの2つの要求を満たしなくちゃいけないいう風にうさんから聞いた記憶がありますので間違いないと思いますで政党自由が重要なんですけども次行きますじゃあこの政党自由とは一体何かと政党自由これは貸主が賃借人に退去してもらうのに正当な理由あるかどうか貸主側にとって無理やりもらう理由が適正な妥当な理由があるか
(10:04) そういう意味なんですけども政党自由が認める判断要素とは一体何か要件があるんですよ借地借家法28条に主要件としてまずこれは賃貸に貸してる方が建物の使用を必要とする事情があるか2番目賃借人借りてる方が建物使用を必要とする需要この両者の必要性をま測りにかけるどちらが使用を必要とする需要にが高いか天秤昔言う天秤にかけるって言うんですけど測りにかけて新車にとって必要性があるのか建物を使用するのかチタの方が必要性があるのかどうかをまず判断しますこれが主た要件と言われてますでついに自由た要件234と書かせていただきましたまず2番目として建物の
(11:15) 賃貸借にかかる従前の経過契約人の事情がどうだったかどうか家賃が高かったか低かったか貸す時に賃貸借の開始の時にですね学で貸し始めたのかなんか特別の恩恵的な事情で貸したのかっていうそういう事情がまず図る3番目建物の利用状況現況がどうなってるかつまり住宅として契約しているのにもかわらずちょっとした店舗を作ったとかですね両方違反をしてるかどうかそういうことも見ます4番目建物の現況現状ですね老朽化が住んでるかどうか耐震性が不足しているかどうか耐震基準を測ったところまえなんかありますよね建築さんにやってもらうとえ出て
(12:19) きますがその東海の恐れがあるかどうかこれも重要なことだと思いますよねこれなんでかていうと当然あの店舗なんかやってた場合にボロい老朽シトですね店舗の前の道路を歩いてる方に対して建物が開したらとんでもない話になって損所請求もあるし応にとってえ大変な費用がかるからこれも重要な要素になるんですね耐震性を満たしてるかどうかとかね老朽化の程度も重要になってきますそして貸主がにとって政党自由の不足をですね保管補強する目として足の料の提供が行われるんです立の料を一定金額払えば多少賃借人にとってしよとする事情が高くても足の切の金額以下によってはですねじゃあ出ていきますよっていうことも中にいっぱいありますから
(13:23) ね正当自由の不足を保管するために立ちのきの提供を行るでじゃあ立の料とは一体何ぞやということを文面にすると矢主賃貸人が賃借人に対しその建物の明け渡し立ちのけを求めるにあたって支払れる金銭のことを言いますその賃借人のですね移転による不利益やえず親から無理やりですね出てけと言われてよそえ移転しますその不利益を保証する趣旨で支払れる金銭のことを言うんですね立ちのけよてただしただしですね賃借に対し立ちのけるの申し出提供があったとしても絶対的にですね建物の明け渡しが認められるわけではありません実際に裁判では明け渡し請求が画されるケースも多くてですね立ちのき
(14:30) 量を払っても賃借人にとってその建物を使う事情の方が強いということで政党自由が否定されるケースことに否定されるケースが多いですねその例として次行きますこれうんえっとですね正当自由が否定され明け渡しが認められなかった裁判例としてで1つ2つ例を上げておきました皆さんの手元にですねお手持ちの資料の中にあの白でですね左の上に判例1とか判例2というのを書いておきましたがそれをえ次いに載せてはありますがちょっとこれ見づらいとこがありますので画面を見ながらそして手持ちのお手元のですね資料を見ながらえかもしれませんがあの理解を深めていただきたいと思いますこれはあの裁判で
(15:37) ですね政党自由が否定された例なんですねどういうことかっていうとちょっと読んでいきますと本件建物に賃借にこれ会計事務所のようですがみさん会計事務所ね会計事務所伊藤さん会計事務所会計事務所がいることを知って買たと新社人がいることを知って買ったXからですね本件建物を取り壊して自社ビルを建築したいとXがその必要性があるとしてなされた解約申し出について4500万の立ちのの支払いをですねYさんに条件にですね明渡を依頼したら現判決東京地裁の現判決では立ち退きをですね認めたんですねところが交際ではですね正当自由がないということで否定された例なんです
(16:39) よ賃借人がいることを知って買い受けた人が自分でイビを作るから4500万払うの出てってくれとところが交際では否定されたとポイントとして新にいる賃借人のいる建物を取得した賃貸人からの解約申し出と政党自由っていうなってますねこれ送るとどういうことかていうと内容的には動産業者なんですね賃貸人が借りてる人は会計事務所ちょっと古い時で昭和59年かで当初20万で現行 27万円だったと更新拒絶解約したいという申し出が平成3年1月にしたとで買った方は平成元年だから平成3年の2年 1年半ぐらい前に建物を買って賃貸人の地位を上計してるんですねだから元々ま賃借人管理任務所がいることを承知で買っ
(17:45) て壊して本社ビルドも作りたいと思ったんでしょうねそういうやつこれれで建物の状況としては会計事務所を分出として使用していたで新体人のXの支障としては自社ビを建築する予定で度取得したものであり本件建物を取り壊して自社ビを建築する必要があるということを主張してるとその時に申し出た立ちの料は妖精の現行家賃のま約14年分ですか結構な金額だと思うんですがで賃借に借りている会計事務所としてはえ別に持っているえ本家の会計事務所と密接不可分という状態で分出利用しておって明け渡すことはノーだとyは主張しましたで一心ではこれが通っちゃったんですが交際の判断として
(18:52) はえ賃貸にXは小にYがいることを十分知りながらえ賃借人から明け渡しが得られる見込みがあるかどうかを全く賃借人に確認もせずに買い受けた買い受けたものである上その主張する自社のシャオなるものを建築する具体的性具体的な必要性があることも認められない認められないのであるからXには本件建物を自ら使用する必要があるとは認められないと言べきであると自らその建物を使用する必要があるとは認められないそして賃借にには建物使用の必要性があることは前期の通りであるから解約の申し入れには正当自由がないと言わなければならないと以上のようにX に賃貸人に自己使用の必要性が認められない以上本件解約の申し出は4500万の
(19:57) 立ちの支払いのによっても政党自由を保管することができないというべきであるという風に交際が判断してえ終わってるんですねだから必しもこの4000500マという高額なお金を払ってもですね足抜きはできなかったケースもあるというこれはねなんか生徒自の上とこの著者が書いてるんですが自己使用の必要性は賃貸には1に対して賃に事務者は9だ立ちの提供はプラ3だけどなんからその他これ本当に必要性があるかどうかかっていうことでマイナスにしたのか3対9で圧倒的に賃借人である会計事務所の市長がえ取り入れられてえ規約されたというケースですねこのコメントは当たりと書いてあるんで承諾しますこれが1つで判例にというがますこれもこれはですね
(21:04) えっとちょっと読んでいきますねえこれはそっかそうかえっとね都心部これ東京の話ですねこれもね東京地裁の都心部商業地域にあるビルの一室の元々え共同住宅として作られた建物の住宅目的の賃貸借において本建物を事務に転用して増収を図る家賃を増やして利益を図りたいという必要性があるとして立ち退き量一筆借りてる方に450万の提供を申し出て出てっていただきたいという風に申してたけれども 450万ではあ政党自由を保管するに至らなということでま却下されたというそういう時男のようですねポイントとしては増収を目的とした解約申し出と正当自由がポイントになるということ
(22:11) でAXという会社賃貸にこれ元々買った方でなくて建物を作って最初からの賃貸人ですね賃借人は普通の個人で昭和35年頃から賃貸借を始めて4万円3000円の賃料だったとま古い話ですから安いですよねで昭和63年9月に更新の拒絶をしたということで現況は鉄筋の6回大体共同住宅の4回部分の40平米と一一室ですよねでX賃貸人がから資を受けて建築した共同住宅であるけども昭和48年頃ま都心の商業地だから住居から事務所に利用目的を変えて他の部屋で家賃の増収を図ってるのが測ってるん
(23:17) ですねこれ事務所として十分使用可能だから住宅ではなくて事務所使用にして家賃をあの2倍3倍にしたかったんでしょうね場所が北青山でいいとことなんでしょうね事務所の需要が極めて高い地域だからで賃貸人の主張としては事務所事業の多い商業地域で増収利益アプを図るために明け渡しを受けて事務所に転用をしたいと他の人に事務所として貸したいと高く貸せるからでYは賃貸にはほとんど建物を使用していないま親だからねで申しでは 450万現行家賃の約ま9年分ですから当時としは大変な金額でしょうけどもで賃賃借人である方は現在も週23回は住居として使用しており近い将来生活の本拠とすることも予定している今は資23回の使用なんでしょう
(24:25) けどもこれでも結局バの判断としては貸し主側の必要性は事務所に事務所に進退することによって増収を図ることに尽きるY賃借人は昭和55年以降通勤上の利便性から月に数回宿泊に使用しておりこの面でのま月に数回ぐらいしか泊まり込んでいないので絶対的な必要性は必しも高いとは言えないものの不合意とまでは言えずさらに今後賃借人が生活の本拠とを予定している必要性も考え合わせればX賃貸人の解約申し出に政党自由があるものとは認めない認めがいとしって450万の提供を考慮に入れても政党自由を具備するとは認めることはできないというま裁判所の判断でまさにあの最初申し上げた
(25:38) え認められる時認められる必要性ですかな主体要件賃貸人が建物を使用とする使用を必要とする事情と賃借人が建物を使用必要とする事両方を図りにかけると今のケース圧倒的に賃借人がですねえ必要とする事案であるということでま資国当然の判決だったと思いますねと起っていきますこれこういうような一応政党自由が認めなかったやつがあですねで今日はですねあの立ちの業の実際の足の機のですね実際の評価の方法まで立ち入って説明したいと思うんですがまずえ立ち料の算定というのはどういうような評価方法で行われるかってことなんですが
(26:44) 2つにまず建物が区分されます居住用建物小館マンションなど人が人の生活の住処ですねその場合とあと事業用建物営業用建物ま貸店舗貸事務所貸倉庫でもそうなんですが事業用と居住用でですね立ちのるの算定の評価が異なりますでえっと文章で説明するとですね居住を建物の場合の立ちのき度っていうのはまずま借地権と違うんですね借地権っていうのはまそれだけで財産価値がありますが借家権科学というのは取引観がりませんだから立ちのと言っても居住権居住する利益の保障に重点が置かれて立ち退き保障相当額を基準として算定しますよそへ移転することによってまあ
(27:50) 新しいマンション新しい子を借りるのに必要な費用がかかりますよねもちろん引越し費用だともかかるからういった立ち退き保証の相当額を基準として評価をします大く分けると3つほどあります1つはえ今使ってる賃借してる建物と同程度の建物を新規に賃借するのに必要な実施賃料実施賃料っていうのは毎月しられてるま月 10万円っという家賃があったとしても保証金とかま金というものがあるとですねそういった保証金税金のえま運用液などを加味した実に賃借人が出すであろう賃料のことを実施賃料と呼んでるんですが実施賃料と現在の賃料との差額の一定期間の保証差額の一定期間の保証これ一定期間ちょっとまだ後で説明しますが今住んでるとこの家賃と新しく
(28:55) 変わる新規建物の家賃の学を一定1間保証しますていうやつですねであと引越し費用の実費3番目移転の処刑費これはあの当然業者に頼まなければできませんので中回定水理がかかりますえ天気の挨拶場住民表の登録の移動とかですねそういった手続き費がかかりますよねこの123を足すんですねそれが立ち退き保障っていうやり方ですこれ1つのま鑑定の世界ではこれが当たり前のやり方なんですねで前田さんに聞きたいんだけどあの例えばマンションでもこてでもそうだけどよく聞くのはマンションかな3ヶ月分最初にですね大家の勝定な都合で出てもらえばい家地はちゃんと払ってもらってんだけどま老朽化していてマンション
(30:00) が出て欲しい例えばま20ぐらい部屋があって半分ぐらい空屋になっちゃってまあ 30年40年経ってるんでそろそろ取り壊したいとそういった場合にま親さんの都合で出てくれませんかって最初に言う場合の足しのきって言い方しないかもしれませんけどもこれって僕の聞いてる話では現行家賃の3ヶ月とか目安ですけど今までそういったことを大家さんに頼まれたケスあります実際頼まれてはいないんですけどイメージ的に1年以内うんあに納めたいあ1年以内に出てだたりそういうのも含めて1年分以内1年分以内あのあのよく頂でですねあの出てってもらう場合に賃借人に弁護士さんが代理人として来るんですが大体家賃
(31:09) の何ヶ月分って言い方をして来るんですよ申し立てにはで5ヶ月分とか事務所とか店舗の場合はまもうちょっと実家が分とか多かったかもしれませんが居住用の場合はあの比較的見つけやすいですよね新しいとこが営業じゃないからで今前話だと1年を目処に1 年分を目処に提供をして反応見るってことですかねそうですねそのぐらい言っとくと出やすくなるうん出やすくなるあんまり少ないとま結局そっから交渉交渉になっちゃうからうんゆさんはなんか同じの考え一緒ですかねうん体1年分を目処にうんまよくいわゆるまま今言われるように3ヶ月分とかを支払ってそれからま敷金とか税金とか別で支払うっていうようなそういうケースを
(32:16) よく聞きますですねあの実際の評価のあの三定例を今居住建物の話をしてますので栄養建物後にしますよあちょっと聞ちゃ居住建物の場合の私がやってた表皆さん手元にありますが見て欲しいんですがえっとですね今の裁判例の次に立のキの算定はどのような評価方法が行われるかという色移りの後にですねえ居住用マンション拠出2回これ見てください居住用マンション居室2部屋の立ちのきの評価を実は去年やったやった名のやつなんですよ一宮の昭和3丁目っていうとこでこれ不動産屋さを経由して弁護士から依頼があったことですで私あの裁判所の仕事が多いって言いましたがあのこう立ち退きを依頼してくる方はま弁護士さんが1番多くてその次に裁判所の方かま裁判あ食館の方から
(33:23) 依頼されて依頼する依頼されるケースとあと会計事務所の先生からも依頼されたことがありますねうんそれは居住ですけどねでまさにこれえ例として評価方法の例としてあげましたがちょっと見てください具体的にですねえ実際にここに書いてあるこういうことをやるんですよえっとちょっと目を耳がこっちの方で目は下を見てもらって見てくださいえっとねこれはですね24位あって101号1階の 101号と103号の新人がいいたんですが最後の2人だったんですよね22室はもう空になってますでえ依頼されたのはですね弁護士さんからこの2部屋を2部屋の方に出てってもらうのに一体立ちのキをいくら払ったらいいかということで評価をしてくれって言われたんですねで前もって相手方つまり賃借人側の弁護士がいてえ結構高い
(34:28) うん僕の記憶だと300万ぐらいだったのかな300万か 350万ぐらいの要求があったのでこれは非常に高すぎるので弁護士さが僕のに依頼があってじゃあ簡易な評価でやりますよとこれ正式な鑑定書ではないんですが中身は会に書いてあるけどま鑑定でも同じような結果が出ますやり方として立ち退き保証方式っていうやり方をまずAでやりましたでまず賃料の差額を保証するためにですね周辺のルジマンションのアパートマンションの家賃を見るとまあ2DK2 LKで5万5000円から6万円ぐらいかかるとで駐車場2台分と共引をプラスすると実施賃料としてはえヘあたり1300円から1500円なのでの月額平米1400円を標準賃料と認定しましたとつまり新規に借りたら平米
(35:36) 1400円はかかりよとで1400円にえ今借りてる面積をかけますと93.1兵備をかけますと13万円かかると13万円が新規の賃料だとで保証金は賃料の3ヶ月分は必要でしょうから一定先マンションの年額の実施賃料を求めますここで書いてある実施治療を求めますそれがですね13万340円に12ヶ月かけると 156万2000円これが移転するのに必要な年額実施賃料になります現行賃料はいくらということになるとかけてくと110万6640とこの 156万2000円と11万6000円の差額次めくると家賃の差額が46万円に
(36:42) なるわけですよ46万円1000をですねじゃあどの程度保証するのかここに一定期間の保証としありますが公共事業のですね損失保障基準には数年前まで1日2年分でした24ヶ月分ですで今回もあの2年分を保証するということで掛け算すると922000円が損失保障額ですこの1定間の保証なんですが実はちょっと調べたらですねえっと2倍今の家賃から2倍から3倍になると3年の保証をすると3倍以上の差額が出ると4年間の保証になるという風に損失保障基準が変わってますまこの場合は 2年で良かったもんですから掛け算すると 922000でその他の費用としてこれはま本当に実費なんですけど引越し費用 25万中海手数料室分で13万円えゴミの廃棄費用とかま挨拶などの移転ざてが
(37:50) かかるんで15万円と合計すると53万 340になるとしってAとBつまり 922700円と53万円足すと145 3000円なんですねま2平屋分です 1453000円なですでこれが家賃の差額保障ま家賃保障をするような評価方法なんですねもう1つ割合方式っっていうのがあってこれはもう機械的です国税の考え方と一緒です国税の財産評価基準にですね借権と借権割合をかけで出すやり方があるんですがこの場合で言うと土地の価格が 8913万円借地験割合50借家券30ということで1337円が借家券賃借人がですねいることによって宅地に対する権利価として1337万で建物に対しての権利価はGページの上の方にあるんですが建物
(38:54) 価の30%これ30%はみさんどこ行ってもたよね今は日本日本そうだどこ行ってもそうだね商業地域だろうが住宅地だろうが北海道だろうが九州だろうが30で決まってるんですよそうすると78万円が建物に対して有する権利カそ合計すると2045 まになるんですよこれはただしマンション全体の金額ですから戦面積割合にしなくちゃいけないので分母に分の合計油面積105.60を持ってきて本件の対象専面積93令を資に持ってきて掛け算すると1786700円なるわけですねで先ほどの立退き保障方式の145 と割合方式の1786000円ま比較的禁したものですから平均を取って162という風にえ最終的に決めましたでこの金額
(40:01) はですね実はこれで合意してくれたんですよ逆にあの相手方の方の新釈人側の弁護士がですねあのちゃんと評価してくれてありがとうっていうことを弁護士に言って弁護士が僕もに電話をかけてくれて300 何10万が162万になったっていう例ですでこれまごく普通のどんな鑑定士でもこういうやり方を取るんですがで経験上ですね例えばこれで162番と出したんですがあの建物の戦友面積によって変わってくるし経験上50万から100万ぐらいが一室あたり居住用のマンションのま立ち退きの相当額だというようにざっくりやると50から100の間であの考えております大体それぐらいでいいのかなと思ってますこれが居住用加国のえ立ちのき量の評価のやり方ですねちょっと口が調子悪いでります次にすいません栄養用建物ま事業用
(41:10) 建物と言われてるやり方ですね店舗事務所倉庫とか工場とかこういった建物をかかりしてる場合のケースですねこれはちょっと面倒ですえどういうことかというとい人が事実上喪失することとなる営業利益と価資本の回収の保証が日資本の回収の保証が目的で借家科学と営養保障の合額を持って立ち退きの相当額とすると社科学っていういうのは建物利用権難しいですよね建物を利用する権利が消滅する保証の価を科営業保障こっちの方は商売やってる人分かりやすいんですが立ち退きに伴う喪失利益要するにそこで営養できなくなるもんだから利益は喪失しますその喪失障をすると具体的には
(42:18) 例えば居酒屋だとかまえ病院さんだとかいろんなお店がありますがそういった内部造作設備に関する費用の保障路として一時的に休業する期間の損失保障この一次的っていうのは移転先が決まってえ新しいとこにえ移転して商売を再開できるまでの期間の保証ですこの期間の保証っていうのはま半月とか1ヶ月ぐらいしか見ないんですけどその間に固定的な経費が出てくから保証すないが従業員が給与が給与手やっても保証せなくちゃいけない特先喪失の保証ま比較的近いところに同じような場所が店舗として事務所として移転できれば少ないかもしれませんがお客さんは離れていかないからねただ本当に遠いとこ行っちゃうともう1からお客さを探さなくちゃいけなくなるんですごく膨大になるんです
(43:22) がこれ難しいですよねえ経営者の所得限の保証そして引越し費用ホームページの更新費血だしの広告PCパソコンなどの移転雑費がかかりますでこういった営業保証が業種によって年数によって随分違ってくるんです非常に苦労をしますあの多分あまり鑑定士であの鑑定でで1番難しいのは僕この立ちのきだと思うんです特にこの事業建物の立ちのきっていうのは何回ですこの営業保証っていうのが鑑定士ではできないケースもあるし私もあのえどこだったかな池下でえ風俗営業店舗の立ちのけやったんですその時はあの友人のコニ会計士の方にですねあの助けてもらって決算書過去3年間ぐらいの決決算書す計算書ちょっと分析してもらって助けてもらったこともあるんですがなかなか
(44:24) 鑑定士単独では難しいとこがありますねでじゃ1つあのご体例がありますので画面はこのままにしてお手元のえ評価のサンプルがありますので見てください先ほどのマンションの次に事業用建物これ学習軸なんですがこれちょっと前の話です学習塾の話なんですが平成245 年だったと思いますがあの本の民8部からの依頼でえ調定事件だったんですけどもえ調定員として私ともう1の鑑定士が選ばれてえ裁判から調定にふされてえじゃあ評価をしてくれていうことでこれ自分がやったんですが学習軸の立ち退き料ですた場所はえっと地のなかなかいいとこでそこを離れるとなかなかえっと子供さんがですねついてこないかもしれな
(45:30) てことで揉めたんですけどもちょっと読んでいきますがえ建物本件評価の目的は建物の利用権社家権に基づく経済的利益を強制的に中断されてその地位を放棄し移転することとなった場合の立ちのき相当額を評価することになるとえっと学習軸ですがジャンルとしてはオフィスですよねでその立ち退きの内容としてはいわゆる先ほど申し上げました借家権科学と移転に伴う営業保障の額で構成されていますでそういうことでまず最初にまず社家権科学を評価するんですがいわゆる先ほどの住用の立ち料省と一緒なんですがまず立ち料相当額を構成する競技の借科学借屋を利用する権利の消滅の対価を立ち退き保証を基準とする評価方式立ち退き保障方式を適用して求めますと立ち退き保障方式の適用としてさっきと
(46:34) 一緒ですA差額賃料の保証え移転先の賃料と今の家賃の差額を求めて保障月数をかけるということですねこれえっとですえっと3回だったと思いますので3回部分のえ策のオフスの賃料相場を見るとその当時ですねツ6000円ぐらいだったんですねで55坪変えてるから33万円新規に借りると毎月33万かかるとで保証金は 12ヶ月分を相当と認めて預かり金としての保証金は198万6ヶ月分償却分これはいわゆる昔でいう税金とか権利金ですねそれは198万という風に一応見てですね次のページ行くと実施賃料計算は月々支払う33万円と預かり金のまこの当時 2%1%の利回りでは利率ではなくて2%
(47:40) にするとイベ先の新規賃料は33万 3300円かかるとで今の賃料が23万 8000円ですから差額が9万4700とでこの場合も2ヶ月分の保証をするということで1万4700円に24ヶ月分かけると2272800とと同時に賃料の前払金性格を有する保障金の償却分198円を加算しなければならないのでえ452 8000円な4425228100円となりますとえその他の保証として新学習軸への移転に伴う引越し費用30万周回手数料月 33万円合計すると63万で総合計は借家権科学としては4882800だとでこれ以外に営業保障がかかるのでただ学習軸ですからその居酒屋とかパーマ屋さんとかと違ってま比較的単純なものしかないの
(48:46) でえこれちょっとあの本来でいうミニ裁判の鑑定ではないので簡易な評価ですからえ適当ではないんですがま当に聞きながらえ内部造作の設備費用についてはですね壺あたり2万円を必要と認めて55つかけると内装設備費用が110万円と見積もりました内装設備費用110万円そして次のページ行って一時的に休業する期間の保証としてえ1ヶ月売上が200万として見ると保証をですね1ヶ月200万の売上げですが保証の期間はこれはまあの独なと偏見だったかもしれませんが今もと乱暴ですけも 5050%100万円ですね売上の半分 100万円が保障対象として休業保障期間を1ヶ月と見てやるとま100万円と 200万か0.5保障率保証は1ヶ月 100万円で引越費用の移転経費は50万
(49:52) と見ると260とこの26万の保証に社家県の488万を足すと7482800円なるんですねで死者入して750万を立ちの相当として裁判所に提案をしましたその結果ですねその時は拒否したんですね新社にが750万で嫌だということで拒否して物別れになったんですが翌日事務所戻って書館から電話ありました 1000万でえ合意したのでっていう風に連絡があったんですよでまこれは本当の実機の保証だからま 250万はあのやや出されることによって心のなんちゅうんですかねあのむやみやたらのこと考えると250万プラスてもらわなければあの出たくないってこと言ったら親がじゃあエマということ
(50:58) でえ調整ができて和に成立したってことなんですがまあの本当にいろんなこう過去の経緯もあるので難しいと思いますが一応その鑑定の世界ではまあ今までかけた費用の保証だとか今後移転する先の金額を全額見てくれっていそう行ってこいのプラスマイナス0みたいなことを評価するんですよねでこの間のここでの勉強会の時にあのかじたみっちゃんが起きてるかあみっちゃんがえ自分もあるあったんだよね実際にあったんだねその時ちょっといい話をていうかいい話いい話っというか僕はちょっとあのパっと思ったんですよ何し何かって言うと全く損もなかったし利益もなかったとそういうことを言われてうんああと思だから
(52:01) ある程度プラスになるような金額を加算してあげた方が良かったかなと思う時があるねああすいません梶田ですがあの私もあの立ち退きを2回させられた方で今の話をずっと聞いてると住居用と店舗用とま僕は事務所だったからその家賃を何ヶ月分っていうのをざっと計算してみると住宅用が 10ヶ月から15 ヶ月竹さんのやつはねで店舗用が20から 25ヶ月ぐらいの間に入ってくるだろうなという推測はその計算の合計からねするとするとそういう数字になるんですよでだから択用で10から15それから店舗用で 20から25倍の家賃保証家賃かけるその金額が保証という風に大体大体計算したのうんで僕はね30ヶ月あったの今ざっくり思い出すとあうん30 ヶ月やってで何ができたかと言うと移転と
(53:07) 移転先の備品の整理とかまちょっとした間取りの整理とかまその諸々やったら大体ほぼ0なだ30ヶ月ぐらいあると楽に移転ができるで今言うように25ヶ月20から 25ヶ月だとちょっと足らん気がするだから僕はさんに頼まんでよかったなっていうそういう結論なんだけどもう1個厳しい確かに厳しいだからちょっとちょっと厳しいと思いましただけどまあの出てってもらう側にとってはあのとてもいい鑑定さんだったなっていう気はしますけど出てことしてはちょっとなっっていうでま僕もそれなに交渉したからそういった数字になったかもしれませんけどま結果的には交渉にほぼ応じてもらえなかったですねだから30ヶ月には余裕があったんだろうと向こうからすれば僕にとってはまあのありがたかったと言えばありがたかったけどまそれなりに工夫してまあの交渉はしたというま結果ではあるのでねま個人差はあると思いますけどま大体あの仕事用
(54:11) 事務所なんかだとすると20から30の間なのかなというとこですね経験値から行くとでもう1つちょっとええと思ったのが東京の事例が2つ出てるわけですか住宅用で何年事務所要で何年って4500万ってあったでしょあったねそれあれ14年分ぐらいあるじゃないですか14年って 6016ヶ月だよすごいなと思っだからなんで6倍ぐらいになるじゃんえだから東京だから東京だからでしょえそうなのだけど値段見ると家賃見るとそうでもないじゃん昔の金額だから安くいや166倍だよ166ヶ月住宅用で100ヶ月ぐらいあるんでうんものすごい差だなと思ったからま地域特もあるんだろうと思うんだけどそこで一瞬最初の方の話を聞いたら僕はとんでもない立ちの企業で動いたのかなと勘違いしちゃったんだけど武野さんの説明聞いてあ良かったなて思っい本当の年とろはどこだろうかつのはちょっとわかん
(55:14) ないけどでもま名古屋地区であれば今言うように住宅であれば10から15ヶ月事務所であれば20から30うんただケースバイケースであの最後の借人であるとか例えば20あのビルでもそうだけど20 個あって結構池下とかね免疫が結構多いんですよ多かったんですよ私がやった立ちのきて場所に乗場所に乗るしあと何人残ってるか結構ねあのなんう持って持って持って請求してくるじゃん親に対して消しからんぐらいに消しからいやでもまでもいれなうんすいませんはいじゃあ僕からは以上ですありがとうねすいませんそういう例を出してもらったんだけどさっきねちょっと私あの池下で風俗営業店舗のあの鑑定をやったって言いましたがちょっとこれ簡しさっきコピーしてきて記憶では忘れてなたに忘れてたので今見るとですね
(56:19) え池下の7階建ての3回分1部屋しか選挙し他全部出たんですよもう不随業店舗ばっかりそそ105平米ぐらいベッドいっぱいあってですねえそれ鑑定をですね私トータトータルで言うと1000 ちょっとこれ難しい説明がちょっと難しいんですけどもえっと借家券と営業保障を足すとど枠かえ 1640 ぐらなったんですよねで1640まだとあの店主営業風俗営業やってる方そこを退去することによってもう廃用なっちゃうんですよねうん昔と違ってあのずっとそこでやってれば営業できるんですが廃用なるので1640まではえ証人尋問鑑定人尋問が起きてこれで安すぎ安すぎるんじゃないかという風に一をつけれる恐れがあると
(57:24) 思ったんですけども後から両方1人の弁護士よく知り合いであの1人の弁護士からはえ1人の弁護士ちゅうのはえっと大家大家あごめんなさいあ賃借人かあ賃借人である風俗営業店舗の弁護士からはあのあった時あるとこであった時に感謝されましたあれ良かったとあの背をしてもらったような数字だったから良かったと言われでもう一方の弁護士はあの裁判官を経由して聞いたんですがあの本当にこう決め手がなかったから鑑定してもらって1640まで合意したのであのま言ってみ両方から感謝されてほっとしたっていう記憶がありますねあの天使から見ると1640万って安いような気がしてしょうがなかったんだけどいやいや店をさせられてですね他の業種に行かなくちゃいけないもんだからもっと
(58:29) 高い方が良かったかなって後から思ったんですよねでこれが1つでともう1つえっとね1番嫌な思いをして鑑定量は100万円もらったんですが蒲駅前に居酒屋をやってですねこれ再開発ビル再開発と関連していてガ郡の目の真前の死人性のあるビルの1 回居酒屋があってですねその居酒屋の足のきの評価をしたんですがこれはもう本当に大変でえっとどうやってかなさっきコピーしてきたけど鑑定としてはあのあんまり細かくこと言ってもしょうがないで鑑定としては 3000万の鑑定結果を出したんですね居酒屋ですえ営業保証を含めた立ちのき相当額を3000万で出しましたでこれは大側はまあ高いけど了解ってことになりましたところ賃にである居酒屋さんはとんでもないと都建物の合計金額が 5600万なんですが8000万の要求を
(59:35) してるんですよだから元々ある基礎となる不動産価格以上の金額で8000万でしたから結局地裁では豊橋ですけど豊橋裁で呼ばれてやったんですがえダメになって交際行きましたでたまたま知り合いの弁護士だったから交際行ったけどどうなったつったら実はは明後日若で決まったよって言われたんですね金額はつって聞いたらちょっと後にしてくると言われたんで今度聞いてきますが関心あるんですね自分がねその3000万ま自分としては両方の言分を聞いてやったと思うんですがえ上場会社ですけども新社人であるえ居酒屋さんはもう8000万の要求をしてるんですよもこれは本来ある年建物の次回以上の要求ってのはおかしいと思ってるんで最終的に交際の判断がどうしたのかってのは非常に気になるところですのでまたあの知合の弁護士にえアクションを起こして聞いてみたいと思ってます以上
(1:00:43) こんなとこで終わりますありがとうございました